Harga properti yang melangit tak perlu menyurutkan harapan mempunyai rumah idaman. Merenovasi rumah bisa menjadi alternatif. Namun, modal renovasi rumah juga besar. Mengandalkan biaya renovasi sendiri atau mengandalkan utang bisa ditimbang. Simak strateginya semoga kocek Anda tetap sehat.
Booming sektor properti di tanah air beberapa tahun terakhir tak sepenuhnya menjadi kabar menyenangkan di telinga. Sebagian kalangan justru mengelus dada, prihatin. Maklum, harga unit-unit properti aneka tipe seakan tak lelah menanjak naik. “Mau beli rumah gres yang lebih sesuai selera dan memadai untuk keluarga, harganya kok semakin usang semakin tak terkejar,” keluh Johan, seorang pegawai swasta di Jakarta Selatan.
Johan bukan tidak mempunyai rumah. Rumah yang ia tinggali ketika ini sudah lunas. Hanya saja alasannya yaitu membeli rumah bekas alias second, arsitektur dan desain rumah tersebut masih belum memenuhi selera dan kebutuhan keluarga.
Semula ia berencana membeli rumah kedua yang lebih sesuai keinginan. Namun, niat itu terhadang harga rumah yang terus melangit. “Jalan satu-satunya yaitu renovasi rumah yang ada,” ujarnya.
Opsi renovasi bisa menjadi pilihan alasannya yaitu kebutuhan pendanaannya lebih fleksibel alasannya yaitu bisa diadaptasi dengan keperluan. Minimal, tanah dan pondasi rumah sudah ada.
Selain itu, khusus bagi masyarakat di DKI Jakarta, merenovasi rumah ketika ini makin leluasa. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 72 Tahun 2013 pada Juli kemudian membolehkan warga Ibukota membangun rumah tinggal hingga tiga lantai. Anda yang mempunyai anggota keluarga besar bisa menimbang opsi tersebut.
Fleksibilitas dana renovasi akan bergantung pada ibarat apa Anda ingin memoles ulang rumah. Biaya meninggikan langit-langit rumah, menambah kamar, dan mengecat ulang rumah tentu lebih murah dibandingkan dengan merombak total arsitektur rumah.
Nah, kendati kebutuhan dana renovasi bisa lebih fleksibel, persiapan pendanaan tetap penting. Maklum, tak jarang biaya renovasi bisa menghabiskan nominal cukup besar yang bahkan cukup untuk membeli satu unit rumah baru!
Bagi Anda yang masih belum mempunyai dana cukup untuk membangun ulang rumah, namun kebelet mempunyai rumah sesuai selera, sejatinya bisa melirik opsi utang. “Boleh saja menggunakan utang untuk renovasi rumah, namun jangan lupa untuk melihat kemampuan kantong,” ujar Freddy Pieloor, perencana keuangan dari MoneynLove Financial Planning.
Utang konsumtif
Perbankan ketika ini memperlihatkan banyak produk kredit multiguna atau biasa diberi merek kredit pemilikan rumah (KPR) multiguna untuk nasabah yang membutuhkan pendanaan renovasi rumah.
Bunga kredit yang ditawarkan juga beragam, berkisar dari 8% per tahun hingga belasan persen setiap tahun. Sedangkan, plafon kredit renovasi rumah yang ada di pasaran ketika ini ada yang belasan juta rupiah hingga miliaran rupiah.
KONTAN sempat melongok tawaran kredit renovasi rumah di beberapa bank. Di Bank Mandiri, misalnya, plafon kredit multiguna untuk renovasi rumah berkisar antara Rp 50 juta hingga Rp 1 miliar. Tawaran bunga sebesar 11% per tahun fixed atau tetap selama dua tahun dan selanjutnya floating di kisaran 14,25% per tahun.
Sedang di Bank BNI, bunga KPR multiguna ditawarkan mulai 9,9% kemudian tahun kedua floating berkisar 13% per tahun. Limit kredit untuk renovasi rumah di bank BUMN ini mulai Rp 15 juta hingga Rp 5 miliar.
Lalu, di Bank Central Asia, plafon kredit renovasi rumah sebesar 70% dari planning anggaran bangunan atau 70% dari nilai tanah. Untuk besar bunga, BCA memperlihatkan sebesar 8% per tahun untuk dua tahun pertama, selanjutnya floating.
Ingat, utang renovasi termasuk kredit konsumtif kendati nilai rumah pascarenovasi bisa meningkat kemudian. Dus, Anda tidak bisa sembarangan mengajukan kredit berplafon tinggi yang kelak justru memberatkan arus kas Anda.
Dalam kamus perencanaan keuangan, maksimal total cicilan kredit konsumtif yaitu 30% penghasilan bulanan. Jika sekarang Anda masih punya tanggungan cicilan kendaraan beroda empat dan kartu kredit, pastikan penambahan utang renovasi tak menyebabkan total cicilan melebihi ambang batas.
Berikut beberapa saran yang dibagi oleh para perencana keuangan bagi Anda yang berniat merenovasi rumah dalam waktu dekat:
Tentukan kebutuhan
Renovasi ibarat apa yang hendak Anda lakukan? Anda perlu memilih spesifik alasannya yaitu itu nanti akan memengaruhi asumsi kebutuhan dana renovasi.
Jika bekerjsama kebutuhan Anda yaitu menambah kamar, maka tak perlu termakan untuk merombak lantai rumah. “Tentukan skala prioritas menurut kebutuhan, bukan keinginan,” imbuh Farah Dini, perencana keuangan Fin-Ally Planning and Consulting.
Anda bisa banyak melirik contoh-contoh desain yang banyak bertebaran di internet. Atau, kalau mau bermodal sedikit, sewalah jasa arsitek untuk membantu mewujudkan rumah harapan Anda. Jasa arsitek umumnya sekaligus mengatakan planning anggaran bangunan (RAB) untuk desain rumah yang Anda inginkan.
Susun anggaran
Freddy membeberkan, setidaknya ada tiga pos kebutuhan dana yang harus kita siapkan ketika hendak merenovasi rumah. Pertama, biaya perizinan. Mengubah bangunan melalui renovasi berarti perlu Izin Mendirikan Bangunan (IMB) baru. Anda perlu mengurusnya ke Kantor Kecamatan terdekat dengan membawa gambar bangunan baru.
Kedua, pos biaya tukang atau jasa renovasi. Minta penawaran biaya atau ongkos jasa renovasi minimal dari dua kontraktor sebagai perbandingan. Biaya jasa renovasi bisa menggunakan sistem borongan atau harian. Masing-masing ada kekurangan dan kelebihan. “Jangan lupa bandingkan dengan harga pasar jasa renovasi,” kata Freddy.
Ketiga, pos biaya material. Anda perlu menyisihkan waktu untuk menyurvei materi bangunan yang diharapkan berikut harga. Anda yang tak ingin repot menyisihkan waktu dan tenaga untuk mencari kontraktor dan materi bangunan bisa memanfaatkan jasa renovasi komprehensif. Jasa ini mencakup pembuatan desain rumah sesuai keinginan hingga tenaga tukang dan materi bangunan. “Mereka biasanya mengatakan RAB yang dibutuhkan, tinggal Anda sesuaikan dengan budget dan prioritas pribadi,” kata Dini.
Menurut Dini, menggunakan jasa renovasi komprehensif bisa lebih murah alasannya yaitu biasanya mereka punya supplier tetap untuk materi bangunan dan tenaga tukang. Anda juga masih bisa menegosiasi harganya.
Freddy menyarankan semoga biaya renovasi dilebihkan untuk mengantisipasi kenaikan materi bangunan dan perubahan spesifikasi. Jangan hingga renovasi terhenti alasannya yaitu dana habis jawaban perhitungan kebutuhan meleset. “Lebihkan 20% dari biaya awal,” kata dia.
Siapkan dana
Setelah mengetahui kebutuhan anggaran renovasi, saatnya sekarang melongok sumber dana. Adakah dana yang bisa Anda pakai untuk merenovasi? Jika kebutuhan dananya masih bisa terkaver tabungan, tentu berutang menjadi tidak relevan.
Namun, kalau belum ada, maka Anda hanya punya dua pilihan, yaitu mencari utang untuk menutup kekurangan biaya renovasi atau menunda renovasi dengan menyiapkan dananya lebih dulu hingga mencukupi.
Mari kita lihat kasus Johan.Setelah menimbang banyak sekali prioritas kebutuhan, Johan balasannya tetapkan untuk merenovasi rumah enam tahun lagi atau tahun 2019. Hitung punya hitung, kebutuhan renovasi rumah Johan diperkirakan mencapai Rp 350 juta dengan asumsi biaya tukang dan bangunan ketika ini. Enam tahun lagi, dana renovasi yang diharapkan Johan itu menjadi Rp 620,04 juta kalau diasumsikan tingkat inflasi 10% per tahun.
Untuk mencapai sasaran dana tersebut, setiap bulan Johan harus berinvestasi di reksadana saham berimbal hasil 25% per tahun senilai Rp 3,78 juta per bulan atau Rp 55,07 juta per tahun selama enam tahun.
Namun, alasannya yaitu masih banyak kebutuhan yang harus dipenuhi, tidak mungkin Johan bisa menyisihkan investasi sebesar itu setiap bulan untuk dana renovasi rumah. Diana Sandjaja, perencana keuangan MRE Consulting, menilai, Johan bisa menimbang untuk membiayai renovasi dengan KPR multiguna.
Berdasarkan data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terakhir, nilai tanah rumah Johan ketika ini mencapai Rp 180 juta. Dengan tingkat inflasi tanah 10% per tahun, maka enam tahun lagi harga tanah tersebut mencapai Rp 318,88 juta. Dengan nilai agunan sebesar itu, Johan berkesempatan mendapat pokok kredit Rp 223,21 juta.
Jika diasumsikan Johan mendapat kredit berbunga 12% per tahun dan tenor 10 tahun, maka cicilan per bulan ia Rp 3,2 juta, mulai 2019. Dengan demikian, mulai tahun ini Johan tinggal fokus menabung untuk uang muka kredit dan kekurangan dana renovasi Rp 3 juta per bulan selama enam tahun.
Rinciannya, Rp 583.920 untuk kebutuhan uang muka dan Rp 2,42 juta per bulan untuk kekurangan dana renovasi (Lihat simulasi hitungan biaya renovasi dengan investasi reksadana dan KPR di Tabloid KONTAN Edisi 19 Agustus-25 Agustus 2013).
Karena sasaran penggunaan dana masih lama, Johan bisa berinvestasi di reksadana saham dengan asumsi imbal hasil 25% per tahun. “Tempatkan investasi di dua produk terpisah sebagai diversifikasi risiko,” saran Diana.
Kini, tinggal Anda tetapkan mana taktik yang lebih memungkinkan untuk dijalankan. Ingat, tetap sesuaikan dengan prinsip keuangan yang sehat, yaitu dana darurat mencukupi, rasio utang maksimal 30%, dan tidak mengganggu planning keuangan yang lebih penting, ibarat dana pensiun dan dana sekolah anak. “Jangan memaksakan diri merenovasi rumah kalau dana tidak cukup,”Dini mengingatkan.
Ajukan ke bank
Nah, ketika tiba saatnya Anda tiba ke bank untuk mengajukan kredit renovasi, jangan hingga alpa menyiapkan segala persyaratan yang diminta oleh bank. Persyaratan pengajuan kredit multiguna di bank tidak terlalu rumit. Selain syarat standar ibarat identitas diri, slip gaji, Anda juga perlu melengkapi dokumen bangunan yang menjadi agunan kredit ibarat Sertifikat Hak Milik.
Selain dana DP, siapkan juga dana untuk biaya lain-lain ibarat biaya appraisal dan notaris. Jika dokumen aplikasi kredit Anda lengkap, proses persetujuan kredit tidak akan memakan waktu lama. Rata-rata hanya selama 14 hari kerja
Selamat berhitung dan mewujudkan rumah impian!
Sumber dari :
http://personalfinance.kontan.co.id/news/mau-renovasi-rumah-yuk-hitung-kebutuhan-duitnya
Tag :
lainnya
0 Komentar untuk "Menghitung Dan Merencanakan Biaya Renovasi Rumah"